شهد سوق العقارات في أبوظبي نموًا سريعًا خلال العقد الماضي، مما جعله واحدًا من أكثر الأسواق العقارية ديناميكية في المنطقة. ومن الفلل الفاخرة في جزيرة السعديات إلى الشقق ذات الأسعار المعقولة في مصفح، توفر الإمارة خيارات متعددة تناسب جميع الفئات. ومع ذلك، فإن فهم الإطار القانوني الذي يحكم الإيجارات أمر بالغ الأهمية لكل من الملاك والمستأجرين. في هذا الدليل، سنستعرض قانون الإسكان الجديد في أبوظبي 2024، مع تسليط الضوء على حقوق المستأجرين، لوائح الإيجار، وآليات حل النزاعات.
قانون الإسكان الجديد في أبوظبي 2024: آخر تحديثات تنظيمية متعلقة
مؤشر الإيجارات السكنية 2024
ليس هناك تعديل على قانون الاسكان الجديد في أبوظبي 2024 نفسه، إنما كان هناك تحديثات تنظيمية متعلقة به، حيث أطلق مركز أبوظبي العقاري (ADREC) في أغسطس 2024 أول مؤشر للإيجارات السكنية في أبوظبي لتعزيز الشفافية وتنظيم السوق العقاري. يوفر المؤشر بيانات موثوقة ومحدثة عن القيم الإيجارية في مختلف مناطق الإمارة بشكل ربع سنوي، مما يمكّن المستأجرين والملاك من اتخاذ قرارات مبنية على معلومات دقيقة.
يهدف المؤشر إلى دعم استقرار السوق وتعزيز جاذبية أبوظبي كمركز استثماري إقليمي، ويعد خطوة أولى ضمن سلسلة مؤشرات قادمة تشمل الإيجارات التجارية ورسوم الخدمات. المبادرة تدعم رؤية الإمارة في بناء سوق عقاري أكثر مرونة وشفافية يخدم مصالح المستثمرين والسكان على حد سواء.
اللائحة التنظيمية لعقارات أبوظبي العالمية 2024
أبرز ما ورد في اللائحة التنظيمية للعقارات 2024 في سوق أبوظبي العالمي (ADGM) يرتبط مباشرة بتحديثات قانون الإسكان الجديد في ابوظبي 2024، خاصة فيما يتعلق بـ:
تسجيل الملكية والمصالح العقارية (Real Property Registration):
- تم وضع نظام تسجيل شامل وملزم للعقارات، مما يمنح المُسجّل حقًا قانونيًا لا يقبل الطعن (section 22).
- أي عقد أو مصلحة عقارية لا تُسجل لا تعتبر نافذة قانونًا (section 19).
- تنظيم واضح لأنواع المصالح العقارية مثل: الملكية الحرة، الإيجار، الرهن، الاستخدام المشترك، والحقوق المستقبلية (section 1).
الإيجارات السكنية قصيرة الأجل (Short-term Residential Leases):
- فصل كامل (Part 8) نظم هذه الإيجارات، مع:
- حد أقصى للوديعة: 5% من الإيجار السنوي (section 53).
- حد أعلى للزيادة السنوية عند التجديد: لا تتجاوز 5% (section 61).
- حماية المستأجر من الإخلاء العشوائي: لا يجوز فسخ العقد دون أمر قضائي إلا في حالات معينة واضحة (section 62).
- حق المستأجر في استرجاع الوديعة بعد خصم التلفيات المثبتة فقط (section 53).
- تنظيم عملية الدخول والإصلاحات، ودفع الفواتير والصيانة بما يوضح مسؤوليات الطرفين.
نظام التعاملات القانونية العادلة والشفافة:
- يمنع التحايل على النظام القانوني مثل محاولة التهرب من الرسوم أو التسجيل (section 4(6)).
- لا تُكتسب الملكية عن طريق “الحيازة” مهما طال الزمن، مما يعزز الحماية القانونية للمالك (section 4(7)).
علاقة اللائحة بقانون الإسكان الجديد في أبوظبي 2024:
اللائحة جزء من تحديث شامل يرتبط بشكل وثيق ب قانون الإسكان الجديد في أبوظبي 2024، وهي تتماشى مع الاتجاه الجديد في الإمارة لتنظيم سوق العقارات من خلال:
- حماية أكبر للمستأجرين (خصوصًا العقود القصيرة).
- شفافية أعلى للمستثمرين العقاريين من خلال نظام تسجيل يضبط الملكيات والرهون والتصرفات.
- تعزيز الجاذبية الاستثمارية لسوق أبوظبي العالمي عبر تأمين الحقوق والتقليل من المخاطر القانونية.
هل يؤثر هذا عليك كمستثمر أو مستأجر؟
- كمستأجر: لديك حماية قانونية واضحة وحدود على زيادة الإيجار وحقوق في استرجاع الوديعة.
- كمؤجر أو مالك: تستطيع التسجيل وحماية ملكيتك من النزاعات أو الادعاءات غير المسجلة، لكن هناك التزامات تنظيمية أكبر.
تطور قوانين الإيجار في أبوظبي
شهدت قوانين الإيجار في أبوظبي تغييرات كبيرة على مر السنين لمواكبة تطور سوق العقارات. بدأ الأساس القانوني لهذه القوانين في عام 2006 مع صدور قانون أبوظبي رقم 20، الذي وضع إطارًا لعلاقات الملاك والمستأجرين. ومنذ ذلك الحين، تم إدخال تعديلات متعددة لضمان التوازن بين مصالح الطرفين.
أبرز التعديلات على قانون الإيجارات
| السنة | التعديل | التفاصيل |
| 2006 | قانون أبوظبي رقم 20 | تنظيم عقود الإيجار وعلاقات الملاك والمستأجرين |
| 2010 | قانون أبوظبي رقم 4 | منح الملاك حق إخلاء المستأجرين وفرض سقف زيادة إيجار بنسبة 5% |
| 2011 | قرار المجلس التنفيذي | إلزام تسجيل عقود الإيجار لدى بلدية أبوظبي |
| 2012 | قرارات إدارية رقم 12 و13 | وضع قواعد الإشغال للوحدات السكنية |
| 2012 | قرار المجلس التنفيذي | إلغاء سقف الـ 5% لزيادة الإيجار وإدخال مهلة إشعار شهرين |
| 2016 | قرار المجلس التنفيذي | إعادة فرض سقف 5% وزيادة رسوم الإسكان بنسبة 3% على المستأجرين |
| 2017 | تعديل قانون الإيجار | تنظيم آليات حل النزاعات الإيجارية |
كان آخر تعديل على هذا القانون عام 2017، وتعكس هذه التعديلات التزام الحكومة بتوفير سوق إيجارات عادل وشفاف. ويواصل قانون الإسكان الجديد في أبوظبي 2024 تعزيز هذه الأسس لضمان حماية حقوق الملاك والمستأجرين.
حقوق المستأجرين وفقًا لقانون الإسكان الجديد في أبوظبي 2024
تسجيل عقود الإيجار
يعد تسجيل عقود الإيجار إلزاميًا وفقًا لقانون الإسكان الجديد في أبوظبي. ففي عام 2011، أقر المجلس التنفيذي قرارًا يلزم جميع الملاك بتسجيل عقودهم في بلدية أبوظبي من خلال نظام “توثيق” الذي يحافظ على سجل شامل لجميع العقود الإيجارية.
يجب على المستأجرين التحقق دائمًا من تسجيل عقد الإيجار في “توثيق” لضمان قانونية الاتفاق وحمايتهم من النزاعات المحتملة.
سقف زيادة الإيجارات
يُعتبر سقف زيادة الإيجار بنسبة 5% أحد الميزات الأساسية في قانون الإسكان الجديد في أبوظبي. وقد تم تقديم هذا السقف لأول مرة في عام 2010 للحد من ارتفاع الإيجارات السنوي.
يُلزم الملاك بإخطار المستأجرين قبل شهرين من تطبيق أي زيادة في الإيجار، مما يمنحهم الوقت الكافي لاتخاذ قرار بتجديد العقد أو البحث عن بدائل أخرى.
مهلة الإشعار للمستأجرين والملاك
بموجب اللوائح الحالية، يجب على الملاك إخطار المستأجرين قبل 60 يومًا إذا كانوا ينوون إنهاء العقد أو تعديل شروطه. وبالمثل، يتعين على المستأجرين تقديم إشعار شهرين في حال عدم رغبتهم في تجديد العقد.
يهدف هذا التنظيم إلى منح كلا الطرفين الوقت الكافي للتخطيط لتغييراتهم السكنية دون أي مفاجآت غير متوقعة.
قواعد الإشغال السكني
حددت القرارات الإدارية لعام 2012 قواعد واضحة للإشغال في الوحدات السكنية، منها:
- يجب ألا تقل المساحة المخصصة لكل شخص عن 14 مترًا مربعًا (باستثناء الأطفال والخدم).
- لا يجوز استخدام الممرات أو الصالات كغرف نوم.
- لا يُسمح بتقسيم الوحدات السكنية دون الحصول على إذن خاص.
- هناك قيود على عدد الأفراد غير المرتبطين الذين يمكنهم مشاركة وحدة سكنية واحدة.
تهدف هذه القواعد إلى الحفاظ على معايير المعيشة ومنع الاكتظاظ في الوحدات السكنية.
رسوم الإسكان
يتعين على المستأجرين في أبوظبي دفع رسوم إسكان تعادل 3% من قيمة الإيجار السنوي، يتم دفعها إلى بلدية أبوظبي بشكل منفصل عن الإيجار الشهري.
حل النزاعات وفقًا لقانون الإسكان الجديد في أبوظبي
لجنة تسوية المنازعات الإيجارية
تعمل لجنة تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC) منذ عام 2010 كهيئة رسمية لحل النزاعات بين الملاك والمستأجرين بطريقة عادلة وشفافة.
إجراءات تقديم الشكاوى
لتقديم شكوى، يجب على المستأجر أو المالك تقديم طلب إلى لجنة تسوية المنازعات، مرفقًا بالمستندات المطلوبة مثل عقد الإيجار وإثبات تسجيله في نظام “توثيق”. تمر العملية بالمراحل التالية:
- التحكيم والتسوية: محاولة حل النزاع وديًا.
- محكمة الدرجة الأولى: جلسة رسمية للاستماع إلى القضية.
- محكمة الاستئناف: إمكانية الطعن في الحكم خلال 15 يومًا (للخلافات التي تتجاوز 50,000 درهم).
- محكمة النقض: الطعن النهائي في القضايا التي تزيد عن 330,000 درهم.
- إدارة التنفيذ: تنفيذ الأحكام الصادرة.
تُعتبر قرارات اللجنة ملزمة، ويؤدي عدم الامتثال لها إلى عواقب قانونية.
نصائح هامة للمستأجرين
- تأكد دائمًا من تسجيل عقد الإيجار في نظام “توثيق”.
- انتبه إلى سقف الزيادة السنوية للإيجار البالغ 5% ومهلة الإشعار قبل شهرين.
- التزم بلوائح الإشغال السكني لتجنب المخالفات.
- في حالة النزاع، لا تتردد في اللجوء إلى لجنة تسوية المنازعات.
يهدف قانون الإسكان الجديد في أبوظبي إلى حماية حقوق جميع الأطراف وتعزيز الشفافية في سوق الإيجارات. من خلال معرفة هذه القوانين والالتزام بها، يمكن للمستأجرين اتخاذ قرارات مستنيرة وضمان تجربة إيجارية خالية من المشاكل.
سواء كنت تستأجر فيلا فاخرة أو شقة اقتصادية، فإن البقاء على اطلاع بحقوقك والتزاماتك هو المفتاح لتجربة إيجارية سلسة في أبوظبي.
المراجع
https://www.bayut.com/mybayut/tenant-rights-according-property-law-abu-dhabi/
https://adrec.gov.ae/en/News/Rental-Index
https://adgmen.thomsonreuters.com/sites/default/files/net_file_store/ADGM1547_26994_VER1.pdf
